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固定資産税(土地)

印刷用ページを表示する 掲載日:2015年9月1日更新

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

◆地目 ◆地積 ◆価格(評価額) ◆宅地の評価方法 ◆農地・山林の評価方法 ◆牧場・原野・雑種地などの評価方法 ◆路線価などの公開 ◆路線価とは ◆標準宅地とは ◆住宅用地に対する特例 ◆住宅用地の範囲 ◆宅地の税負担の調整措置

地目

地目は、宅地、田と畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日現在の現況の地目によります。

地積

地積(土地の面積)は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
宅地については、地価公示価格、県地価調査価格、不動産鑑定士による鑑定評価価格などを参考に、これらの価格の7割程度を目途としています。

宅地の評価方法

  • 道路の状況、家屋の疎密度、公共施設などからの距離、そのほか宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分
  • 標準地(奥行、間口、形状などが標準的なもの)の選定
  • 地価公示価格、県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用して、主要な街路の路線価を付設
  • 主要な街路の状況などと比較衡量して、その他の街路の路線価を比準、付設
  • 地区・地域内の各筆の評価。平成6年度の評価替えから地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

農地・山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。ただし、農地の転用許可を受けた農地などについては、状況が類似する付近の宅地などの評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

牧場・原野・雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づくなどの方法により評価します。

路線価等の公開

平成9年度の評価替えから、納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。
また、平成14年度から標準宅地の所在についても公開されています。

路線価とは

市街地などにおいて道路に付けられた価格のことです。具体的には、その道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて求められます。

標準宅地とは

市内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
この主要な道路の路線価は、この標準宅地の地価公示価格や鑑定評価価格などを基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離などに応じて求められます。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。上記の特例措置の軽減を受ける場合は、原則として「宅地利用状況申告書」の提出が必要となります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、専用住宅と併用住宅の二つがあります。

専用住宅

もっぱら人の居住の用に供する家屋の敷地に供されている土地です。その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)について、住宅用地の特例措置が適用されます。

併用住宅

一部を人の居住の用に供する家屋の敷地に供されている土地です。その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地について、住宅用地の特例措置が適用されます。

住宅の敷地の用に供されている土地とは

その住宅を維持し、又はその効果を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地や、住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、住宅家屋から住宅家屋への建て替え建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき、住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難の指示などが行われた場合には、避難など解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。

住宅用地の面積の求め方

家屋の敷地面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。
 家屋の種類居住部分の割合住宅用地の率
専用住宅全部1.0
ハ以外の併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
2分の1以上1.0
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅4分の1以上2分の1未満0.5
2分の1以上4分の3未満0.75
4分の3以上1.0

宅地の税負担の調整措置

地価の状況は、東京都心部は上昇し、地方圏も下げ止まりつつあるものの、力強さに欠ける状況及び現下の最優先の政策課題はデフレ脱却であることを踏まえ、平成27年度から平成29年度までの負担調整措置については、平成26年度の負担調整措置が継続されることになりました。

負担水準

個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの

負担水準=前年度課税標準額÷新評価額(×住宅用地特例率(3分の1または6分の1))

税負担が前年度より下がる場合

商業地などの宅地

負担水準が70%を超える宅地の課税標準額は、負担水準を70%とした場合の課税標準額まで引き下げます。

住宅用地

負担水準が100%を超える宅地の課税標準額は、負担水準を100%とした場合の課税標準額まで引き下げます。

税負担が前年度の額に据え置きになる場合

商業地などの宅地

負担水準が60%以上、70%以下の場合

住宅用地

住宅用地の据え置きについては、平成26年度からなくなりました。

税負担が前年度より上昇する場合

商業地などの宅地

負担水準が60%未満の場合

  • 前年度課税標準額+評価額×5%
  • ただし、上記により計算した額が評価額の60%を上回る場合には60%、20%を下回る場合には20%が今年度の課税標準額となります。

住宅用地

負担水準が100%未満の場合

  • 前年度課税標準額+評価額×5%
  • ただし、上記により計算した額が評価額×住宅用地特例率を上回る場合には評価額×住宅用地特例率、評価額×住宅用地特例率の20%を下回る場合には20%が今年度の課税標準額となります。